Sediva News del 5 dicembre 2005

Compromissione in vendita di una futura farmacia – QUESITO

Ho vinto a concorso una sede rurale, alla quale non sarei tuttavia molto
interessato.
Avendo però già trovato un probabile acquirente, come dovrei stabilire il
prezzo di vendita, non esistendo attualmente un volume d’affari della
farmacia ancora da aprire in una borgata con un bacino di utenza di circa
mille abitanti?

L’unica ipotesi realisticamente da Lei praticabile ( e – beninteso – del
tutto legittima) è quella di compromettere in vendita la (futura)
farmacia, non essendo notoriamente consentito dalla norma il trasferimento
definitivo dell’esercizio prima del decorso di un triennio dal rilascio
della titolarità.

E però, il regime vincolistico che caratterizza da quasi un secolo il
nostro servizio farmaceutico (anche se oggi, come sappiamo, è nell’occhio
del ciclone…) ha finito nel concreto per attribuire al diritto di
esercizio “tout court” (cioè, appunto, alla titolarità) un suo (sempre più
robusto) autonomo “valore di mercato”, che quindi è del tutto indipendente
dallo svolgimento effettivo di una qualsiasi attività imprenditoriale (e
perciò dal suo avviamento in senso stretto), pur se – nel Suo caso – alla
determinazione del prezzo finale dell’ipotetica cessione potrà
evidentemente concorrere in qualche modo anche il “fatturato” sulla carta
ipotizzabile per questa (futura) farmacia destinata – secondo quanto Lei
riferisce – ad un “bacino di utenza di circa mille abitanti”.

Può dunque rivelarsi utile alla formazione del “valore di mercato”
complessivo, e perciò del prezzo della futura vendita dell’esercizio, anche
una certa verifica (che comunque saranno probabilmente interessati a
svolgere sia il promittente venditore che il promittente acquirente), pur
se ovviamente astratta e virtuale, dell’ utenza alla quale oggi la
farmacia sembra destinata a provvedere (ad esempio, quei mille abitanti
possono apparire sin d’ora come altrettanti utenti dell’esercizio, ovvero
la località può presentare, magari parzialmente, le caratteristiche di una
mera “zona- dormitorio”), per poi tentare di assegnare ad ogni utente
(così assunto come “effettivo”) un ipotetico ammontare di spesa
farmaceutica (in regime di assistenza pubblica e/o privata) e determinare
conseguentemente un altrettanto ipotetico “fatturato” complessivo della
farmacia da moltiplicare infine per il “coefficiente” derivante
dall’inarrestabile (?) “mercato” dei giorni nostri.

Questo sarebbe in ogni caso soltanto uno dei tanti modi per “formare” il
prezzo della futura cessione (da convenire perciò nel contratto preliminare
di cui si è detto), e sul quale potranno quindi essere aperte le eventuali
trattative, anche se – come sappiamo – nella pratica le conclusioni cui le
parti addivengono talvolta si discostano grandiosamente da qualunque
aritmetica.

(g.bacigalupo)

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