Sediva News del I dicembre 2005

Quando il magazzino fa da lastrico solare – QUESITO

Ho sostituito la pavimentazione dell’area esterna del magazzino della
farmacia, che in parte fa da copertura a cinque box sottostanti, senza
autorizzazione scritta né del condominio, né dei proprietari dei box, anche
se questi ultimi avevano accettato verbalmente il preventivo che avevo loro
sottoposto.
In caso di rifiuto di qualcuno di loro a partecipare alla spesa, c’è la
possibilità di ottenere coattivamente il rimborso?

In materia di condominio negli edifici (perché semplicemente di questo si
tratta nel Suo caso) spetta generalmente al Condominio come tale
provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione di
un bene di proprietà comune.
E’ necessario tuttavia distinguere l’ipotesi in cui il bene riguardi la
totalità dei condomini (come, ad esempio, l’androne di un edificio) ovvero
soltanto alcuni di loro (ed è il caso proprio del “lastrico solare”
parzialmente rappresentato dal Suo locale-magazzino), perché nella prima
evenienza il potere decisionale spetta all’ assemblea, per così dire,
generale, e le spese andranno ripartite tra tutti i condomini secondo i
rispettivi millesimi di proprietà, mentre nella seconda l’intervento dovrà
essere previamente approvato (o autorizzato) da una sorta di “sub
assemblea”, cioè dalla collegialità dei soli condomini interessati che in
questi casi vanno infatti a costituire una sorta di condominio “ridotto” o
“parziale”.

In linea con questi principi, perciò, l’art. 1134 del cod.civ. condiziona
il diritto del condominio “che ha fatto spese per le cose comuni” al
rimborso (nel Suo caso, peraltro, soltanto parziale, giusto il disposto
dell’art. 1126) degli oneri sostenuti alla previa “autorizzazione
dell’amministratore o dell’assemblea” (“generale” o “parziale”, secondo
quanto appena osservato), salvo però “che si tratti di spesa urgente”, cioè
indifferibile per il probabile verificarsi di un nocumento (o maggior
nocumento) al bene comune.

Senonchè, dal tenore del quesito non emerge un’autentica urgenza
nell’esecuzione dell’intervento sull’area esterna del magazzino-farmacia,
tale cioè da sconsigliare l’attesa della prescritta autorizzazione
dell’amministratore o dei cinque proprietari dei box interessati (che
costituirebbero, unitamente a Lei, quel condominio “parziale” cui si è
accennato), e pertanto – questo, in sintesi, il nostro avviso – sembra
ragionevolmente da escludere che Lei possa conseguire in via giudiziaria il
rimborso pro quota delle spese sostenute (in ogni caso, si tratterebbe di
un giudizio lungo e costoso, dall’esito perdipiù, come detto , molto
incerto).

(s.civitareale)

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