Sediva News del 22 luglio 2005

rendita rivalutata e canone di locazione di un fabbricato – quesito

Vorrei sapere come per un fabbricato debbano essere correttamente intese,
dal punto di vista fiscale le espressioni “rendita rivalutata” e “canone di
locazione” (effettivo, virtuale, ecc…).

La rendita catastale, come sappiamo, consiste in un reddito figurativo
attribuito dall’Agenzia del Territorio a ciascun immobile ed è il risultato
della tariffa d’estimo moltiplicata per la consistenza del fabbricato.
Ora, la tariffa d’estimo varia per comune, per zona censuaria (zona
omogenea all’interno di uno stesso comune, ove quest’ultimo – ed è il caso
dei comuni maggiori – sia appunto diviso in più zone censuarie), per
categoria catastale (tipologia dell’immobile) e per classe (qualità e
livello di rifinitura dell’immobile).
La consistenza, invece, indica la dimensione dell’immobile ed è espressa
in vani catastali per gli immobili di categoria A, in metri quadrati per
gli immobili di categoria C, in metri cubi per gli immobili di categoria B.
Conseguentemente, ipotizzando una tariffa d’estimo pari ad € 200,00 per un
appartamento di categoria A/3 e di 5 vani catastali, la rendita sarà pari
ad € 1.000,00.
Tuttavia, a partire dal 1 gennaio 1997, e fino all’entrata in vigore delle
future tariffe d’estimo (come prevede il comma 48 dell’art. 3, della l.
23/12/96, n. 662), la rendita catastale come sopra calcolata va rivalutata
del 5%, sia ai fini IRE (ex Irpef) che ai fini ICI, e – così rivalutata –
deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, nell’apposito rigo
del quadro RB.
Quindi, tornando all’esempio di prima, la rendita da indicare nel modello
Unico sarà pari ad € 1.050,00.
Senonchè, ove sia concesso in locazione, il fabbricato concorre alla
formazione dell’ imponibile complessivo del locatore sulla base –
evidentemente – del reddito effettivo, che è pari al canone contrattuale al
netto però di una deduzione del 15% forfetariamente riconosciuta a fronte
di tutte le spese sostenute per il mantenimento del fabbricato (tale
percentuale è elevata al 25% per gli immobili ubicati nella città di
Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano).E nella
dichiarazione dei redditi formerà base imponibile a tassazione il maggiore
importo tra la rendita catastale rivalutata ed il canone di locazione
previsto nel contratto.
E però, in caso di morosità dell’inquilino, laddove – prima della scadenza
del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi – si sia
concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità, non deve
essere indicato il canone contrattuale (proprio perchè non percepito), ma
la rendita catastale (rivalutata). In pratica, la situazione di morosità
ritualmente accertata “sospende” – per tutta la sua durata – la tassazione
dell’immobile sulla base del canone (reddito appunto “effettivo”) e
ripristina la tassazione “figurativa”, sulla base cioè della sola rendita
catastale (rivalutata).
Infine, c’è la novità introdotta dalla Finanziaria 2005 (e di cui si è a
suo tempo parlato anche in questa Rubrica): se il reddito del fabbricato
viene esposto nella dichiarazione dei redditi in un ammontare non
inferiore al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 15% e
l’importo corrispondente al 10% del valore catastale dell’immobile,
l’Ufficio non potrà procedere all’accertamento ai fini delle imposte
dirette, anche se – attenzione – il valore catastale dell’immobile dovrà
qui essere quello risultante dalla moltiplicazione della detta rendita
catastale (rivalutata) per il coefficiente di capitalizzazione previsto per
l’imposta di registro (ad esempio, 120 per gli appartamenti) e non quello
applicato per le imposte dirette o per l’ICI (pari, sempre nell’ esempio, a
100).
(r.santori)

La SEDIVA e lo Studio Bacigalupo Lucidi prestano assistenza contabile, commerciale e legale alle farmacie italiane da oltre 50 anni!