Sediva News del 11 marzo 2005

Le “micro zone” catastali – QUESITO

Sono proprietario di due appartamenti nel centro storico di Roma di circa
mq. 140, classificati catastalmente come cat. A/4, con una rendita
catastale di € 950,00.
Ho letto nel Vostro Notiziario che sono previsti aumenti delle rendite
catastali (proprio per immobili come questi, se ho ben capito), per cui Vi
chiedo se è suggeribile un immediato atto di donazione ai miei figli a cui
infatti vorrei assegnare esattamente tali due unità immobiliari.

E’ necessario rammentare, in via preliminare, che con Dpr 138/98 era stato
previsto il trasferimento della gestione del Catasto ai Comuni per la
revisione delle varie categorie e delle varie classi di fabbricato, con la
conseguente determinazione di nuove rendite soprattutto per i fabbricati
che si sono rivalutati, come quelli ubicati nei centri storici.
Infatti, la cat. A/4, ad esempio, comprende gli immobili di edilizia
popolare, mentre queste abitazioni hanno spesso assunto nel concreto
valori commerciali elevatissimi.
Senonchè, l’attuazione di quella normativa ha subito vari rinvii con
diversi provvedimenti successivi, cosicché la Finanziaria 2005 ha pensato
bene di disporre espressamente che i Comuni possano proporre all’Agenzia
del Territorio di aggiornare il vecchio Catasto, identificando nuove classi
di appartenenza delle unità abitative sulla base di valutazioni effettuate
per quelle “micro zone” che il citato Dpr 138/98 aveva istituito (per
dividere il territorio appunto in aree ridottissime, così da
“rappresentare”, in definitiva, fabbricati simili tra loro per data di
costruzione, tipologia, dotazione di strutture, ecc., e stabilire per
ciascuna “micro zona” un valore al metro quadrato).
Quasi tutti i Comuni di maggiore consistenza hanno adottato questo
frazionamento del territorio, come ad es. Roma, che ha individuato
addirittura venticinque “micro zone” soltanto per il centro storico (che
sono peraltro servite anche ad individuare le unità immobiliari cui
applicare i canoni di “affitto concordato” e con la durata di tre anni più
due, anziché dei quattro più quattro, con una deduzione fiscale aumentata
del 30%).
Ora, appunto in applicazione della Finanziaria 2005, l’Agenzia del
Territorio ha emanato un decreto che mette finalmente in moto l’intera
operazione, la quale mira evidentemente proprio ad individuare valori più
coerenti degli immobili situati in ogni zona, precisando in ogni caso che
il valore di mercato dei fabbricati della “micro zona” deve superare di
almeno il 35% la media del valore dei fabbricati dell’intera città.
E anzi, per far scattare il nuovo classamento devono essere previste almeno
tre “micro zone”, talchè comuni pur importanti, come – ad esempio –
Cortina e Portofino, non potranno applicare la normativa, proprio perché
le amministrazioni locali non hanno potuto attuare alcun frazionamento
territoriale.
Quanto al Suo caso, gli immobili saranno inevitabilmente classificati nella
cat A/2 (abitazioni di tipo civile) e il valore della rendita dovrebbe
essere in linea di massima corrispondente ad € 2.750,00, anche se il loro
trasferimento – ove realizzato, come Lei vorrebbe, mediante atti di
liberalità – sconterebbe soltanto le imposte ipotecarie e catastali
ammontanti al 3% dei valori desunti dalla rendita, quale che sia (perché,
come sappiamo, sono state da tempo soppresse sia le imposte sulle donazioni
che sulle successioni).
E però, il valore attuale degli immobili di cat. A/4 corrisponde ad €
119.700,00, mentre come cat. A/2 esso è pari ad € 346.500,00, e dunque si
profilerebbero per Lei maggiori oneri – per i tributi appena precisati –
per complessivi € 6.804,00.
Se i Suoi figli, tuttavia, sono nelle condizioni di poter usufruire delle
agevolazioni della c.d. “prima casa”, le imposte ipotecarie e catastali
potranno ammontare soltanto ad € 336,00 (in qualunque tempo venga donato
l’immobile) sia per la cat. A/4 che per la cat. A/2 (tanto, perciò, per
l’edilizia popolare che per la civile abitazione).
Ovviamente, per effetto dell’art. 74 della L. 21/11/2000 n. 342, con le
nuove rendite di questi due immobili aumenterà anche la rispettiva Ici che,
è noto, colpisce il valore catastale degli immobili a partire dalla
notifica dei nuovi valori.
Infine, contro l’imminente, probabile nuovo classamento delle due unità,
la normativa Le consente di proporre ricorso alla Commissione tributaria
provinciale.

(f.lucidi)

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