Sediva News del 7 settembre 2004

Se pago un immobile (parzialmente) “in nero” – QUESITO

La recente rivalutazione dei moltiplicatori delle rendite catastali, di cui
anche Voi avete dato notizia, rende sempre più elevato il valore da
dichiarare nel rogito notarile in caso di compravendita di un immobile, se
si vuole naturalmente evitare accertamenti fiscali. Così, però, questo
valore finisce per avvicinarsi sempre più a quello reale; e allora, mi
chiedo, non varrebbe ormai la pena dichiarare direttamente il prezzo
effettivo?

Nella realtà, nonostante quello che comunemente si ritiene (e anche Lei
sembra essere di questo avviso), non è mai stato del tutto vero che la
dichiarazione nel rogito di un prezzo di compravendita semplicemente
corrispondente alla rendita rivalutata dell’immobile sottragga di per sé le
parti, anche cioè quando il vero prezzo di cessione sia maggiore, a
qualsiasi conseguenza.

Anzi, l’art. 72 del DPR 131/1986 dispone che, se viene occultato tolto
l’effettivo corrispettivo della cessione di un immobile, scatta a carico
delle parti stesse una maggiorazione di imposta (come è ovvio, sulla sola
differenza tra il prezzo realmente pagato e quello dichiarato) pari ad una
percentuale compresa tra il 200% ed il 400% dei tributi dovuti.

Come si vede, pertanto, è trattato ben diversamente il caso della
dichiarazione di un valore inferiore alla rendita catastale rivalutata da
quello di una vera e propria occultazione di corrispettivo, allorquando,
beninteso, il Fisco riesca a dimostrare, prove alla mano, che l’acquirente
abbia appunto effettivamente pagato un prezzo superiore.

Perdipiù, va considerato che in caso di sanzioni l’Erario ha il privilegio
sull’immobile oggetto della compravendita, con la conseguenza che esso
potrà essere espropriato dallo Stato proprio per il soddisfacimento sia
delle imposte che delle sanzioni.

Se viene poi richiesto un mutuo per importo superiore a quello risultante
dal rogito, gli interessi passivi – sia pure entro il tetto di 3.615,20
euro – sono detraibili soltanto in misura corrispondente al prezzo
dichiarato; ed inoltre, in caso di fallimento del venditore (posto,
naturalmente, che si tratti di un’impresa) o di scioglimento del contratto,
il compratore potrà tolto pretendere la restituzione del solo prezzo
che figura nell’atto come corrispettivo della cessione.

Infine, se l’importo viene pagato anche parzialmente in contanti per un
ammontare magari eccedente la somma di 12.500,00 euro, sono anche
applicabili le sanzioni previste dalla normativa c.d. antiriciclaggio, che
prevede, come sappiamo, una sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40%
della somma stessa.

Tutto sommato, dunque, finisce per essere conveniente, non di rado,
dichiarare l’importo realmente corrisposto per l’acquisto, perché,
diversamente, possono derivarne guai talora superiori al minor onere
fiscale sostenuto in prima battuta in dipendenza della registrazione del
rogito notarile.

(f.lucidi)

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