Sediva News del 24 maggio 2004
Sullo sfratto del locale farmacia – QUESITO
Il contratto di locazione dei locali della mia farmacia stipulato nel
giugno 1993 scadrà nel giugno 2004 e il locatore ha manifestato solo
verbalmente di non volerlo rinnovare preannunciandomi lo sfratto.
Non riuscendo a reperire altri locali dove trasferire la farmacia, quali
prospettive si delineano per il futuro e quali sono gli obblighi del
locatore e del conduttore in pendenza dello sfratto?
Va subito precisato che la disdetta “verbale” del contratto di locazione è
ovviamente insufficiente a risolvere il rapporto, essendo espressamente
previsto dalla legge 392/78 che tale volontà sia comunicata, a pena di
invalidità, a mezzo di lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della
scadenza naturale del contratto.
Pertanto, in assenza di tale comunicazione, il contratto stesso deve
intendersi tacitamente rinnovato per altri sei anni ed andrà perciò a
scadere nel giugno 2010.
Nell’ipotesi in cui, invece, le modalità per la disdetta (ma non è il Suo
caso, per quanto ci dice) siano regolarmente adempiute e non si trovi
l’accordo per un nuovo contratto, il locatore avrà facoltà di adire il
Tribunale per il rilascio del provvedimento di sfratto, che tuttavia, per
la sua esecuzione, necessiterà dell’autorizzazione dell’Autorità sanitaria
competente (ad esempio, nel Lazio, del Sindaco), fermo comunque il previo
versamento dell’indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità.
L’Amministrazione, compiuta l’istruttoria, se rileverà l’assenza di locali
idonei all’esercizio dell’attività di farmacia all’interno della sede
farmaceutica di sua pertinenza, e sempreché ravvisi (come generalmente
accade) ragioni di pubblico interesse alla conservazione dell’esercizio nel
“suo” attuale “bacino d’utenza”, potrà negare il “nullaosta” con
provvedimento tuttavia soggetto ad impugnativa avanti al Tar
territorialmente competente.
E fino all’abbandono effettivo dei locali, il farmacista dovrà continuare a
pagare l’importo contrattualmente previsto, questa volta non più come
canone di locazione, ma come “indennità di occupazione”; il che non
preclude però l’esercizio da parte del locatore di una richiesta giudiziale
di risarcimento del danno causato dal ritardato rilascio dei locali
rispetto alla data prevista dal provvedimento di sfratto (ed in tal senso
la Cassazione mostra sempre più – come del resto anche il nostro
Legislatore – di voler tutelare le ragioni del locatore e di chiunque abbia
a dover patire per le lungaggini processuali).
Insomma, la legge del 1950 (ancora applicabile), che condiziona
l’esecuzione dello sfratto appunto all’autorizzazione dell’Autorità
competente, potrà forse, da una parte, essere utile come “arma di
pressione” per il raggiungimento di un accordo su un nuovo canone di
locazione, ma, dall’altra, non potrà certo garantire al conduttore la
permanenza “a vita” in quei locali, né l’esonero dal pagamento di somme
(magari consistenti) a titolo di risarcimento del danno.
(g.bacigalupo)
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