04/03/13
Valutazione dell’immobile partendo dal canone di locazione – QUESITO
Pago un affitto, per il locale della farmacia, di 2.000,00 euro
mensili. Il proprietario ha ora manifestato l’intenzione di vendermi
l’immobile, ma non si è ancora pronunciato sul prezzo. Al di là delle
valutazioni di ordine pratico e volendo considerare solo l’aspetto
dell’investimento, quale potrebbe essere un prezzo “equo” tenuto conto del
canone oggi pagato?
Gli investimenti immobiliari devono notoriamente conseguire un rendimento
di almeno il 5% annuo lordo; cosicché, al canone annuo di locazione di euro
24.000,00 da Lei oggi pagato corrisponde (in astratto, ovviamente) un
valore dell’immobile di euro 480.000,00.
A questo prezzo, pertanto, l’operazione di acquisto potrebbe essere
considerata un buon investimento, anche perché – come sappiamo – gli
immobili, generalmente, negli anni si rivalutano.
Nel Suo caso specifico, come è evidente, il rendimento sarebbe
rappresentato dal “risparmio” dell’intero canone annuo di locazione, anche
se – ulteriore importante considerazione – esso avrebbe costituito comunque
un costo deducibile dal reddito della farmacia.
Ora, considerando un’aliquota media di tassazione del 40% (Irpef, Irap,
Addizionale regionale e comunale), il “risparmio” (e cioè, per quanto
detto, il rendimento dell’investimento) annuo – ove correttamente
quantificato al netto delle maggiori imposte pagate (per il venir meno di
quel costo deducibile) – scenderebbe dal 5% ad un effettivo e finale
3%.
E però, se consideriamo che pure per il proprietario, che concede in
locazione un immobile, il canone annuo percepito va comunque depurato della
tassazione, anche questo rendimento del 3% finisce per essere
sostanzialmente un risultato ancora soddisfacente, cui, perdipiù, dovremmo
aggiungere sia la rivalutazione nel tempo dell’unità immobiliare, e sia,
non da ultimo, la serenità di gestire la farmacia in un locale di proprietà
(che, come i farmacisti ben sanno, è una “ricchezza” che – specie nelle
grandi città – ha un valore talora incommensurabile).