04/03/12

Le imposte di registro nell’acquisto di un immobile – QUESITO –
Sto per concludere l’acquisto di una “seconda” casa e vorrei sapere qual è
oggi il valore da dichiarare per evitare problemi con il Fisco e, in
generale, le imposte pagate dall’acquirente e dal venditore.

Nella Finanziaria 2004 sono stati stabiliti i nuovi moltiplicatori della
rendita catastale (v. Sediva News del 12/02/2004), ai quali oggi bisogna
dunque aver riguardo se si vuole risalire al valore fiscale dell’immobile
da “dichiarare” nel rogito ed evitare così un’azione di accertamento da
parte delle Agenzie delle entrate (anche se, per la verità, pur
“dichiarando” il valore così ricostruito, il compratore resta in astratto
esposto all’alea che il Fisco – rilevato nel concreto, non si sa come, che
il prezzo effettivamente pagato era maggiore – possa irrogargli le
pazzesche sanzioni previste da altra norma di legge e che vanno dal 200% al
400% della differenza tra l’imposta di registro applicata al valore fiscale
“dichiarato” e quella calcolata sul vero corrispettivo liquidato al
compratore; ma, ripetiamo, l’ipotesi è soltanto teorica…).
In ogni caso, le imposte di registro del 10% (ove “prima” casa, sarebbero
state invece del 3%) vengono nel rogito generalmente poste a carico
dell’acquirente, ma – attenzione – si tratta pur sempre di una norma
meramente pattizia ed efficace pertanto soltanto nei rapporti tra le parti,
perché dinanzi al Fisco acquirente e venditore (ed anche il Notaio rogante,
pur se quest’ultimo adotta tutte le cautele del caso per evitare qualunque
coinvolgimento…) sono qui responsabili in via solidale tra loro.
Ma, al di là di tale solidarietà, il venditore non deve pagare alcun
tributo allo Stato, salvo che non si tratti della cessione di un immobile
posseduto da meno di cinque anni e da lui non abitato direttamente, ovvero
che la cessione non abbia riguardato (anche) un’area fabbricabile per la
quale l’eventuale plusvalenza (differenza tra il prezzo di acquisto e
quello di vendita) è infatti tassata nella dichiarazione dei redditi con
aliquota separata (media dell’aliquota Irpef dell’anno precedente).
Infine, come si ricorderà, a decorrere dal 1° gennaio 2002 l’Invim (imposta
sull’incremento di valore degli immobili), che era a carico del venditore
(questa volta senza alcuna solidarietà con l’acquirente) sin dal 1° gennaio
1973 e che colpiva evidentemente la sola plusvalenza realizzata, è stata
definitivamente soppressa.
(f.lucidi)

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