26/08/2003
Compro una casa, la fraziono in due unità che poi vendo – QUESITO
Tre anni fa ho acquistato un appartamento che, dopo averlo ristrutturato (e
suddiviso in due miniappartamenti subito regolarmente denunciati al NCEU
), mi accingo ora a rivendere.
Vorrei conoscere il trattamento fiscale di queste due vendite e quando
dovrei pagare le eventuali imposte, tenendo presente che per una delle due
unità la vendita è prevista per il prossimo settembre e, per l’altra,
nel 2004.
Le plusvalenze originate dalla cessione a titolo oneroso di immobili (
fabbricati e terreni ), acquistati o costruiti da non più di cinque anni
sono in ogni caso imponibili ai fini delle imposte sui redditi ( art. 81 c.
1 lett.b DPR 917/86 ) .
Rientrano nel concetto di cessione a titolo oneroso tutte quelle figure
negoziali che comportano la perdita del possesso del bene, tra le quali
rientrano anche i conferimenti in società e le permute, come pure la
costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento come
l’usufrutto .
La ragione della tassazione di tali plusvalenze sta precipuamente nella
presunzione (insuperabile da parte del contribuente ) dell’intento
speculativo del cedente , presunzione che invece manca sia nella cessione
di fabbricati acquisiti per effetto di successioni o donazioni (e, quindi,
non acquistati a titolo oneroso) e sia nel caso in cui, per la maggior
parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione (anche inferiore ai
cinque anni), l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del
proprietario e/o dei suoi familiari .
La plusvalenza imponibile ( art 82 c. 1 DPR 917/86 ) è determinata dalla
differenza tra il corrispettivo incassato al netto dell’Invim e il costo di
acquisizione , aumentato delle spese inerenti deducibili, quali gli oneri
fiscali sopportati al momento dell’acquisto ( imposta di registro e imposte
ipotecarie e catastali), le spese notarili e le spese per manutenzioni
straordinarie eseguite sul fabbricato nel periodo intercorso sempre tra
l’acquisto e la vendita.
La plusvalenza è qui tassata con il c.d. criterio di cassa, diventando essa
imponibile soltanto al momento della percezione del corrispettivo e
limitatamente all’importo effettivamente riscosso, cosicché, in caso di
corrispettivo frazionato o rateizzato in più anni ( art. 82 c. 4 DPR 917/86
) , l’ammontare tassabile coincide con quello percepito nell’anno di
imposta, e il costo di acquisto e le altre spese deducibili potranno essere
dedotte soltanto in proporzione alla quota del corrispettivo incassato.
Nel Suo caso specifico, inoltre, tenuto conto che all’immobile originario
se ne sono sostituiti due, ai fini della determinazione delle singole
plusvalenze sarà in ogni caso necessario provvedere a ripartire le spese
per l’ acquisto, accessorie e di manutenzione, in misura proporzionale alla
consistenza finale (vani) dei singoli appartamenti .