07.03.2003

Il lease-back può essere interessante – QUESITO

Abbiamo recentemente acquistato una palazzina a due piani ubicata nelle
sede farmaceutica di nostra pertinenza, intestandola alla società in nome
collettivo (titolare della farmacia) di cui attualmente sono socia.
Nei nostri intendimenti, l’intestazione dell’immobile alla farmacia poteva
essere giustificata dalle agevolazioni fiscali derivanti dalla Tremonti
bis, che però, purtroppo, non è stata prorogata per il 2003.
E’ possibile tuttavia, specie dal punto di vista fiscale, vendere ora
l’immobile ad una società di leasing, riprenderlo subito dopo da
quest’ultima in affitto, detrarre dunque i relativi canoni per tutta la
durata del leasing e, infine, riscattarla?

L’operazione descritta si chiama (rigorosamente, manco a dirlo, in perfetta
lingua inglese) lease-back ed è il procedimento negoziale con il quale una
società finanziaria acquista appunto un bene immobile concedendolo
contestualmente in leasing finanziario direttamente alla stessa parte
venditrice, la quale assumerà quindi sia la veste di fornitore che di
locatario. Essa è comunque fattibile sotto il profilo civilistico, e la
Cassazione ne ha del resto riconosciuto la piena liceità.
Bisogna considerare però gli aspetti fiscali, che possono incidere anche
sulla sua convenienza, perché la vendita dell’immobile può generare una
plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto) che
costituirebbe per la farmacia un componente positivo di reddito da
assoggettare pertanto a tassazione ordinaria interamente nell’anno (non si
potrebbe infatti beneficiare in tal caso della rateizzazione, essendo stato
il bene detenuto per meno di tre anni). Inoltre, l’acquirente/società di
leasing pagherà sull’atto di acquisto l’imposta di registro e le imposte
ipotecarie e catastali (per un totale del 10% del valore) se il fabbricato
è a destinazione abitativa, con la conseguente lievitazione dell’onere
complessivo dell’operazione; ovvero, se il fabbricato non è a destinazione
abitativa, pagherà l’Iva nella misura del 20% ma con la neutralità propria
di tale imposta.
I canoni di leasing corrisposti alla società finanziaria costituiscono
naturalmente costi deducibili dal reddito d’impresa e saranno maggiorati
dell’Iva (peraltro ininfluente, come appena detto).
Al termine del contratto di leasing (che deve avere una durata minima di 8
anni) verrà esercitato il diritto di riscatto del bene la cui proprietà
verrà dunque trasferita alla Vostra Snc; il prezzo di riscatto potrà essere
dedotto con la procedura dell’ammortamento, “spalmandolo” quindi in 33
anni.
In conclusione, l’intera operazione può essere sostanzialmente
interessante, ma vanno valutati bene i costi fiscali, i costi finanziari
applicati dalla società di leasing, ed anche le spese inerenti ai due atti
di trasferimento immobiliare; e comunque, è bene scegliere con oculatezza
l’affidabilità della società finanziaria alla quale, non dimentichiamolo,
saranno legate per 8 anni le sorti del nostro immobile.

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