News del 27/08/2002

La riparazione del locatore per la ritardata riconsegna dell’immobile.

Conosciamo bene tutti le grandi difficoltà che incontra il locatore in
fase di riconsegna dell’immobile, derivanti, talora, da proroghe
legislative delle date di esecuzione degli sfratti, talaltra dalla
indisponibilità (soprattutto nei centri metropolitani) della forza pubblica
necessaria per dar corso tempestivamente al procedimento esecutivo di
rilascio, e, in qualche altro caso, dalla previsione nel nostro
ordinamento di norme speciali che impediscono la materiale esecuzione di
uno sfratto, subordinandola, come per i locali adibiti a farmacia, al
previo nulla osta della competente autorità sanitaria.
Ora, tutte queste vicende generano – secondo la recentissima, quanto
fondamentale decisione n. 11046/2002 della Cassazione – un diritto del
locatore ad una “equa riparazione”, che tecnicamente non è affatto ,
nonostante le “apparenze”, un risarcimento del danno, e dunque non impone
al giudice il benché minimo accertamento di profili di colpa del
conduttore (e quindi siamo anche fuori da un “fatto illecito” ex art.
2043 cod.civ.), e/o di un rapporto causale tra il ritardo nel rilascio e
il danno del locatore, e/o del sopraggiungere di una norma di legge di
proroga (come è noto, il legislatore qui è molto prolifico ….).
In sintesi, il locatore che si veda riconsegnare un immobile oltre il
“tempo ragionevole”(?) in cui il processo deve essere definito, ha comunque
diritto – precisa la Suprema Corte richiamandosi, per un’interpretazione
ampiamente estensiva della L. n. 89 del 2001 (la c.d. legge Pinto) , anche
all’art. 6 della Convenzione Europea per la salvaguardia dei diritti
dell’uomo e delle libertà fondamentali – ad un’indennità (che non è, giova
ribadirlo, un vero “risarcimento”) che lo ristori, o, se si preferisce, lo
ripari “equamente” del pregiudizio derivante dall’eccessivo ritardo nella
riconsegna dell’immobile.
Non è naturalmente questa la sede per una disamina ulteriormente
approfondita di una grande sentenza come questa (“grande” sia per la sua
importanza che per l’eccezionale fantasia ermeneutica ivi espressa), che
ha voluto esaltare, forse ben oltre lo stesso dettato normativo, l’art.
24 della Costituzione sul diritto del cittadino ad agire in giudizio.
E’ invece sicuramente questa la sede per trarne auspici tutt’altro che
buoni per quei titolari di farmacia, e non sono pochissimi, che si
dibattono in mille difficoltà per resistere alle pretese (spesso
insostenibili) di un rialzo “fuori mercato” dei canoni di locazione, magari
confidando in quella norma speciale (art. 35 della L. 253/50) che, come
accennato, subordina l’esecuzione dello sfratto a carico di un locale ad
uso farmacia alla preventiva autorizzazione dell’Autorità sanitaria.
Da oggi, infatti, quei titolari di farmacia dovranno fare i conti anche
con questa sentenza di Cassazione che li espone ora all’alea del pagamento
al locatore di una somma di denaro direttamente proporzionale al ritardo
con cui, per effetto del diniego del nulla osta, il locale verrà
riconsegnato; e quale debba essere l’ammontare dell’ “equa riparazione”, lo
dovrà stabilire il giudice di merito.

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